På scb.se använder vi kakor (cookies) för att webbplatsen ska fungera på ett bra sätt för dig. Genom att surfa vidare godkänner du att vi använder kakor. Vad är kakor?

Publicerad: 2014-02-04
Nr 2014:

Författare

Johannes Holmberg

är redaktör för tidsskriften SCB-indikatorer.

08-506 945 11

johannes.holmberg@scb.se

Bostadslånen på uppgång igen

Byggandet i Sverige har de senaste åren inte hängt med befolk­ningstillväxten, vilket har lett till högre priser på bostäder. I kombination med låga boräntor har det bidragit till att hushållen lånar alltmer till sitt boende. Efter en tids avmattning ökar åter ut­lån­ings­till­växten för bostadslån. Riksbanken och Finans­inspektionen bedömer dock i dagsläget inte att den finansiella stabiliteten är hotad.

Slutsålt-skylt utanför bostadsrättsbygge

Bostadspriserna bestäms primärt av balansen mellan utbud och efterfrågan och en stor del av prisuppgången de senaste åren kan härledas till att efter­frågan överstigit utbudet. Utvecklingen på arbetsmarknaden har också betyd­else för efterfrågan på bostäder och en ökad urbanisering har höjt bostads­priserna, särskilt i storstäderna.

Prisökningen har bidragit till att höja efter­frågan på bolån samtidigt som det låga ränte­läget och bankernas relativa fri­kost­ighet med utlån­ingen gjort det möjligt för hus­hållen att låna mer. Vissa dämpande restrik­tioner som exempel­­vis bolåne­taket har satts in och var en av faktorerna till den dämpade utlån­ings­­till­växten 2010-2012.

Då bostadsköpen i Sverige till hög grad finans­ieras av lån utvecklas bostads­priserna och utlån­ingen i regel åt samma håll och på­verkar varandra. Sam­tidigt som pris­ök­ningar på bostäder ligger bakom den ökade utlån­ingen så hjälper för­månliga utlån­ings­villkor till att pressa bostads­priserna uppåt.

Utlåningstillväxten tilltar återigen

De svenska hushållen fortsätter att öka sina bolåne­skulder. Skuld­stocken växer dock i en lång­sammare takt än den gjorde för ett par år sedan. Utlån­ingen till bostads­ändamål upp­visade en årlig till­växt­takt på över 15 procent 2005-2006 men avtog sedan successivt och bottnade på 4,6 procent i slutet av 2012.

Under 2013 började dock till­växt­takten åter att stiga något och låg vid års­skiftet på 5,3 procent. Det är utlån­ingen till bostads­rätter som står för den största procent­uella ök­ningen men även till­växt­takten på lån med småhus som säkerhet har ökat.

Lån till småhus står för drygt 70 procent av svenskarnas totala bolåne­skulder, som vid års­skiftet uppgick till 2 341 miljarder, vilket innebar en ökning med 117 miljarder under 2013. Utlån­ingen till småhus uppgick till 1 700 miljarder medan utlån­ingen till bostads­rätter uppgick till 640 miljarder.

Hushållens bolåneskulder

Årlig tillväxttakt, procent

Linjediagram över hushållens bolåneskulder

Fortsatt stigande bostadspriser

Den senaste statistiken visar att pris­utveck­lingen på bostads­marknaden fortsatt uppåt. Bostads­rätts­priserna har stigit rejält medan villa­priserna har gått upp i mer måttlig takt. Enligt Valueguards HOX-index steg bostads­priserna med drygt 7 procent under 2013. Priserna på bostads­rätter gick upp med 13 procent medan villa­priserna steg med 4 procent.

Bostadspriser

Index januari 2005=100

Linjediagram över bostadspriser

Källa: Valueguard

SCB:s småhusbarometer visade samtidigt att huspriserna stigit med ungefär 4 procent fjärde kvartalet 2013 jämfört med mot­svarande kvartal 2012. Störst pris­ök­ningar åter­fanns i Norr­botten och Väster­norrland men även i stor­stads­regionerna gick priserna upp.

Bostadsbyggandet vänder svagt uppåt

Bostadsbyggandet i Sverige minskade kraftigt i samband med krisen i början av 1990-talet och var lågt under många år. Efter en gradvis uppgång 2001-2008 sjönk byggandet igen kraftigt 2009-2010 i samband med finans­krisen. De tre senaste åren har byggandet ökat något, framför allt genom ökade invester­ingar i fler­bostads­hus. Antalet färdig­ställda lägen­heter i fler­bostads­hus steg med 18 procent 2011 och med 32 procent 2012.

Siffror för fjärde kvartalet 2013 är ännu inte till­gäng­liga så därför finns ingen hel­års­siffra att tillgå, men under de tre första kvartalen färdig­ställdes ungefär lika många fler­bostads­lägen­heter som under samma period 2012. Tittar vi på antalet på­började lägen­heter så visar statistiken däremot en tydlig ökning av bostads­byggandet under fjol­året. De tre första kvartalen 2013 påbörjades 5 100 fler lägen­heter i fler­bostads­hus än mot­svarande period 2012, det mot­svarar en ökning med 39 procent.

Att bostadsbyggandet varit lågt under lång tid har i kombination med en stadigt ökad befolk­ning inne­burit ökad bostads­brist. De senaste årens lilla uppgång har varit långt­ifrån till­räcklig för att möta behovet. Efter­frågan har helt enkelt varit större än utbudet vilket pressat upp priserna på bostäder. Pris­upp­gången har dess­utom sanno­likt för­stärkts av att till­gången på hyres­rätter har minskat. Boverkets samman­ställ­ning av läns­styrels­ernas bostads­marknads­analyser 2013 visar att samtliga landets län upplever brist på hyres­rätter. Rapporten visar även att bostads­bristen är störst i stor­stads­områden samt i universitets­städer, vilket särskilt drabbar ungdomar.

Sjunkande bolåneräntor de två senaste åren

Bolåneräntorna har efter finanskrisen varit historiskt låga och efter en uppgång 2011 har de åter sjunkit. Under 2013 fortsatte ned­gången även om den inte var lika stor som 2012 då den rörliga bolåne­räntan gick ner med 1,3 procent­enheter. Ränte­ned­gången 2013 stannade på 0,52 procent­enheter. Den främsta orsaken till detta är att repo­räntan hållits oförändrad ända fram till Riks­bankens senaste ränte­möte i december då man sänkte med 0,25 procent­enheter.

Även räntorna på bundna lån upp till och med 5 år har sjunkit något under året medan räntor på lån med ännu längre ränte­bind­nings­tid har stigit. Det sist­nämnda kan ses som ett tecken på att de rörliga räntorna väntas stiga på lång sikt.

Ränteutveckling

Procent

Linjediagram över ränteutveckling

Källa: Riksbanken och SCB

Hot mot den finansiella stabiliteten?

Riksbanken har under en tid riktat fokus mot hus­hållens höga skuld­sätt­ning, även om direktionen varit splittrad i frågan. Det kan återigen konstateras att hus­hållens skuld­sätt­ning är hög i ett inter­nationellt perspektiv och att många länder såsom Spanien, Irland och Danmark har drabbats av djupa kriser efter prisras på bostads­marknaden.

Ställer man däremot hushållens tillgångar i relation till skulderna ser man att till­gångs­sidan har vuxit klart mer än skuld­sidan under de senaste åren. Både bostads­till­gångar och finans­iella till­gångar har ökat kraftigt sedan mitten av 1990-talet. Finans­räken­skaperna visar att differensen mellan hus­hållens finans­iella till­gångar, som främst utgörs av aktie- och fond­innehav, försäk­rings­sparande och bank­inlåning, och deras finans­iella skulder ökat markant. Från första kvartalet 1996 till tredje kvartalet 2013 steg hus­hållens finans­iella till­gångar med närmare 7 000 miljarder kronor. Under samma tids­period ökade de finans­iella skulderna ”endast” med knappt 2 400 miljarder. Det är fram­för­allt en god utveck­ling av hus­hållens aktie­innehav som höjt förmögen­heten men även sparandet i pensions­försäk­ringar har ökat kraftigt.

Hushållens finansiella tillgångar och skulder

Miljoner kronor

Linjediagram över hushållens finansiella tillgångar och skulder

Finansinspektionen (FI) har av regeringen tilldelats ansvaret för finansiell stabilitet. FI bedömer att de finans­iella riskerna med hus­hållens skuld­sätt­ning i dagsläget är relativt små. Man påpekar dock att amorter­ingarna på bolån är låga och lade under hösten 2013 fram ett förslag på individ­uella amorter­ings­planer för bolåne­tagare.

En statlig utredning som också presenterades under hösten visade att det är hushållen med de högsta inkomsterna som sitter på de högsta lånen. Det finns således marginaler för ökade amorter­ingar. Det innebär även att hus­hållen generellt har marginaler för stigande räntor och för en pris­ned­gång på bostäder även om enskilda hushåll givetvis kan drabbas hårt och tvingas flytta om bostads­priserna faller eller räntorna stiger kraftigt. Riksbanken varnar dessutom i en färsk studie för att stora pris­fall på bostäder skulle kunna minska hus­hålls­konsum­tionen och därigenom dämpa den svenska tillväxten.

Etiketter