På scb.se använder vi kakor (cookies) för att webbplatsen ska fungera på ett bra sätt för dig. Genom att surfa vidare godkänner du att vi använder kakor. Vad är kakor?

Publicerad: 2012-05-24
Nr 2012:69

Författare

Johannes Holmberg

är skribent i tid­skrift­erna SCB‑Indikatorer och Sveriges Ekonomi.

010-479 45 11

johannes.holmberg@scb.se

Den svenska bolånemarknaden

Denna artikel ger en överblick över situationen på den svenska bolåne­marknaden. Hushållens skulder ökar allt mer och det är belåning till följd av bostads­köp som är den främsta orsaken. Bostads­priserna har stigit kraftigt under en lång period. Artikeln belyser hur den svenska utvecklingen ser ut i ett internationellt och historiskt perspektiv.

Småhus med till salu-skylt framför

Hushållens skuldsättning ökar

I december 2011 uppgick de svenska hushållens skulder till monetära finans­institut till 2 649 miljarder kronor. Av detta utgör bostads­­lån i bank och bostads­­institut drygt 80 procent. Bostads­­lånens andel av de totala skulderna har ökat från 68 procent i december 2001 då bostads­lånen uppgick till 713 miljarder. Det betyder alltså att hushållens bolåne­skulder i nominella termer blivit tre gånger så stora under den senaste tio­års­perioden.

Bostadslån till hushåll

Procentuell förändring från föregående år

Linjediagram över bostadslån till hushåll, procentuell förändring från föregående år

Källa: SCB

Hushållens bostads­lån visade väldigt höga till­växttal under inledningen av 2000‑talet. Det var utlåning till bostads­rätter som ökade mest. En bidragande orsak är att andelen hyres­rätter på marknaden minskat till förmån för en högre andel bostads­rätter, i synnerhet i stor­städerna. Sedan slutet av 2005 har dock till­växten haft en av­tagande trend. I slutet av 2009, när räntorna var rekord­låga, ökade till­växt­takten till­fälligt men redan i början av 2010 dämpades ut­veck­lingen igen. Bankerna hade infört hårdare krav på sina kunder och i oktober 2010 införde Finans­inspek­tionen ett bolåne­tak som ytter­ligare dämpade ut­lånings­till­växten. Tidigare kunde lån beviljas upp till hela köpe­skill­ingen med bostaden som säker­het. Med de nya reglerna är den maximala belånings­graden 85 procent av bostadens värde, resten måste finans­ieras på annat håll eller med lån utan säkerhet.

Under de senaste två åren har låne­till­växten gått ner från drygt 10 procent till närmare 5 procent i års­takt. Det osäkra läget i världs­ekonomin har bidragit till att sänka efter­frågan på lån. Hushållen har blivit mer pessimistiska över både sin egen och Sveriges ekonomi. Börs­turbu­lensen har dessutom med­fört att hushållens till­gångar minskat i värde under det senaste året.

Enligt en studie av Statens Bostads­kredit­nämnd, BKN, uppgår bo­lånen i Sverige till ca 60 procent av BNP. Fram till för 10 år sedan var andelen relativt stabil på 20–30 procent av BNP men har sedan ökat i snabb takt. Jämfört med andra länder i studien har dock Sverige långt ifrån högst andel. I både Danmark och Neder­länderna är bo­låne­skulderna över 100 procent av BNP.

Låga räntor

Räntorna har som en följd av finans­krisen 2008–2009 legat på en historiskt låg nivå. Den oro som då utbröt på finans­mark­naderna fick central­banker, i framför­allt Europa och USA, att pressa ner sina styr­räntor. Riks­bankens repo­ränta var under andra halv­året 2009 och första halv­året 2010 nere på 0,25 procent. De rörliga bolåne­räntorna följde med nedåt och var som lägst ca 1,40 procnet i månads­genom­snitt. I och med att Riks­banken sedan höjt styr­räntan har även bo­låne­räntorna stigit sedan dess.

Ränteutveckling

Procent

Linjediagram över ränteutveckling

Källa: SCB och Riksbanken

Andelen bolån med rörlig ränta (ränta bunden till och med tre månader) uppgick i slutet av 2011 till drygt 50 procent. Ett år tidigare, när de korta räntorna var lägre, hade över 60 procent av det totala bolåne­beloppet rörlig ränta. Ur ett historiskt perspektiv är det väldigt högt, i mitten av 1990‑talet bestod mindre än en tiondel av bo­låne­stocken av lån med rörlig ränta. Det var under en tid då bo­låne­räntorna låg på en betydligt högre nivå än idag.

Ju större andel som har rörliga räntor desto större och snabbare effekt ger Riks­bankens penning­politik. Kopplingen mellan repo­räntan som bestäms av Riks­banken och ­bankernas och bostads­­institutens utlåningsräntor har dock minskat under senare tid. Vid utgången av december 2011 var ränte­skillnaden mellan den rörliga räntan till kunderna och repo­räntan 2,60 procent­enheter. I december 2006 var skill­naden 0,70 procent­enheter. De ökade margi­nalerna kan till viss del förklaras av att ­bankernas upp­låning på marknaden nu är dyrare än tidigare.

Prisutvecklingen på bostäder

De låga räntorna och den generösa kredit­givningen från banker och bostads­­institut har möjlig­gjort en rejäl pris­ökning på bostäder. Det är framförallt i stor­stads­regionerna som bostads­pris­erna stigit mycket, i synnerhet i Stockholms län där befolkningen ökar klart snabbare än bostads­byggandet. Enligt BKN:s studie har bostads­byggandet i Sverige under 2000‑talet legat lägre än i de flesta andra europeiska länder.

Bostadspriser

Fastighetsprisindex och KPI, 1981=100

Linjediagram över fastighetsprisindex och KPI

Anmärkning: Preliminära siffror för fastighetsprisindex 2011

Källa: SCB

Bostads­pris­erna i Sverige har fortsatt att stiga, om än i avtagande takt det senaste året, medan de flesta andra länder såg bostads­pris­erna rasa i samband med finans­krisen. Irland och Spanien drabbades allra värst men där hade de reala bostads­pris­erna fram till raset ungefär fyr­dubblats sedan mitten av 1980‑talet. För Sverige var motsvarande ökning ca 150 procent när man räknar in ned­gången i början av 1990‑talet. Det skapade således en marginal för en upp­gång på den svenska marknaden. Jämför man däremot ut­veck­lingen i Sverige under enbart de senaste tio åren så var pris­uppgången fram till 2009 i samma stor­leks­ordning som Irland och Spanien men i Sverige har alltså priserna fortsatt att stiga. Enligt en jäm­förelse av The Economist (house price indicators) så är det endast Hong­kong och Syd­afrika som har kraftigare pris­uppgångar än Sverige under den senaste tio­års­perioden.

Nuläge och framtidsutsikter

Konjunkturen har försvagats i Sverige men framförallt i euro­länderna under senare delen av 2011. Förvänt­ningarna för 2012 har skruvats ner och det råder stor oro på finans­marknaden. I december sänkte Riks­banken repo­räntan med 25 punkter till 1,75 procent efter att en rad central­banker tidigare sänkt sina styr­räntor. Prognosen för ränte­banan pekar mot att ytter­ligare någon ränte­sänkning kan bli aktuell men det beror till stor del på hur euro­krisen fort­löper och vilken effekt det får för Sverige. De korta bo­låne­räntorna har ännu inte justerats nämn­värt så det åter­står att se hur de påverkas av Riks­bankens ränte­beslut.

Bostads­pris­erna har börjat sjunka något i slutet av 2011. I SCB:s små­hus­barometer visar de preliminära siffrorna för fjärde kvartalet att priserna på riks­nivå sjunkit med ca 3 procent jämfört med tredje kvartalet. SEB:s bopris­indikator i januari visar att hushållen tror på fallande priser under det kommande året.

Synpunkter om hårdare amortering­skrav på bo­lån har framförts för att minska hushållens skuld­berg. Ett lägre ränte­läge gör att hushållens möjlighet att amortera på lånen ökar. Historiskt sett har dock lägre räntor bidragit till att höja ut­lån­ings­till­växten så det åter­står att se om lägre räntor fram­över bidrar till att till­växt­takten tar ny fart.

Etiketter