På scb.se använder vi kakor (cookies) för att webbplatsen ska fungera på ett bra sätt för dig. Genom att surfa vidare godkänner du att vi använder kakor. Vad är kakor?

Publicerad: 2015-06-02
Nr 2015:122

Författare

Johannes Holmberg

är redaktör för tid­skriften SCB-indikatorer.

010-479 45 11

johannes.holmberg@scb.se

Full fart på bolånemarknaden

Det råder ett allt starkare tryck på Sveriges bolåne­marknad. Bostads­priserna pekar spikrakt uppåt och trots att allt fler amorterar så ökar hus­hållens skulder i snabbare takt än för ett par år sedan. Samtidigt görs olika ansträng­ningar för att hus­hållen ska amortera mer, och på så vis minska såväl skuld­bördan som känslig­heten mot framtida ekonomiska störningar.

Skor i hall på lägemhetsvisning

Den expansiva penningpolitiken har inneburit historiskt låga räntor för hushållen som har fortsatt att öka sina bolåneskulder. Utlåningstillväxten har tilltagit de senaste två åren i takt med att räntorna sjunkit. Bostadspriserna har samtidigt stuckit iväg ytterligare– bara det senaste året är prisuppgången på bostäder knappt 16 procent. Den svenska befolkningen ökar snabbt men trots att bostadsbyggandet är på uppgång räcker det inte till för att möta behoven. Bostadsbristen blir allt mer påtaglig, och inte bara i storstäderna.

Riksbanken har ändrat fokus

Under lång tid höll Riksbanken sin styrränta högre än i omvärlden med motiveringen att lägre ränta skulle öka hushållens skuldsättning allt för mycket. Under det senaste halvåret har man dock sänkt räntan vid upprepade tillfällen så att reporäntan nu är negativ. Penningpolitikens fokus har helt och hållet ändrats från att bekämpa hushållens skulder till att få upp inflationen mot inflationsmålet. Riksbanken har samtidigt fortsatt att uppmana politiker och andra myndigheter att vidta åtgärder för att stoppa utvecklingen av hushållens skuldsättning.

Räntor

Procent

Linjediagram över räntor

Källa: Riksbanken och SCB

Riksbankens räntesänkningar har inneburit att även bolåneräntorna kommit ner till historiskt låga nivåer. Det gäller inte bara de rörliga räntorna, utan även bundna räntor har sjunkit rejält. För vissa räntebindningstider ligger räntan på bundna lån till och med lägre än den rörliga räntan. Det är ett tecken på att marknaden förväntar sig låga räntor under lång tid framöver, vilket även Riksbanken har signalerat i och med att man sänkt den framtida räntebanan. Vid det senaste räntebeskedet meddelades att en första höjning av räntan kan bli aktuell först i slutet av nästa år.

Hushållens skulder har fortsatt att öka

I början av 2006 växte hushållens bostadslån med drygt 15 procent i årstakt. Tillväxttakten mattades sedan av successivt till slutet av 2012 då den var nere på 4,6 procent som lägst. Sedan början av 2013 har dock trenden pekat åt andra hållet och i april 2015 låg utlåningstillväxten för hushållens bostadslån på 6,9 procent.

Utlåningen till bostadsrätter växer nu med knappt 12 procent i årstakt medan utlåningen till småhus växer med drygt 5 procent. En förklaring till den stora skillnaden är att priserna på bostadsrätter ökat betydligt mer än huspriserna under det senaste året. Dessutom är den totala utlåningsstocken så mycket större för småhus, vilket innebär att ökningen sker från en högre nivå. Av den totala bostadsutlåningen på över 2 500 miljarder står utlåning till småhus för drygt 70 procent.

Hushållens bolåneskulder

Årlig tillväxttakt, procent

Linjediagram över hushållens bolåneskulder

Källa: SCB

Den stora ökningen av låneskulderna har även medfört en viss ökning av hushållens skuldkvot, alltså skulderna i förhållande till den disponibla inkomsten. Efter en snabb uppgång för skuldkvoten mellan 2000–2010 så stabiliserades den runt 165 procent under 2011–2012 då skulderna växte i ungefär samma takt som inkomsterna. Under de senaste två åren har dock skulderna åter växt snabbare än den disponibla inkomsten. Det hargjort att skuldkvoten har ökat något, första kvartalet 2015 låg den på 171 procent.

Hushållens skuldkvot

Låneskulder i procent av disponibel inkomst

Linjediagram över hushållens skuldkvot

Bostadspriserna stiger mot skyn

Kombinationen låga räntor och ett begränsat bostadsutbud har medfört en fortsatt snabb uppgång för bostadspriserna. I april var den genomsnittliga prisuppgången på bostäder enligt Valueguards HOX-index närmare 16 procent jämfört med april i fjol. Det senaste året har priserna på bostadsrätter stigit med knappt 20 procent medan villapriserna gått upp med 13 procent. Prisuppgången gäller inte bara i storstäderna utan även i många mindre städer i landet. Finansinspektionens (FI:s) avisering om kommande amorteringskrav, som senare fick tas tillbaka, bidrog till att sätta ytterligare press uppåt på bostadspriserna då många köpare ville få igenom bostadsaffären innan de nya reglerna skulle träda i kraft. Ännu syns inga tendenser på avmattning av bostadspriserna, men den extrema prisuppgång som skett det senaste året är med säkerhet inte hållbar i längden.

Bostadspriser

Index jan 2005=100

Linjediagram över bostadspriser

Källa: Valueguard

En anledning till de kraftiga prisuppgångarna är att bostadsbyggandet inte har hängt med befolkningsökningen. Trots att byggandet har ökat under de senaste åren så råder det bostadsbrist i allt fler av Sveriges kommuner. Den ökade bostadsbristen utgör i längden ett hot mot den svenska tillväxten då den försämrar rörligheten på arbetsmarknaden.

Amorteringskrav på väg trots allt

Under senare år har en rad åtgärder vidtagits för att dämpa hushållens skulduppbyggnad. Exempelvis har det införts ett bolånetak som innebar en begränsning av hushållens belåningsgrad, bankernas riskvikter på bolån har höjts och det har införts riktlinjer om amorteringar. Vilken effekt de olika åtgärderna har haft är svårt att svara på men sammantaget så har de bidragit till att dämpa hushållsutlåningen till viss del. En del av förklaringen till att ökningstakten för utlåningen till hushåll gick ner från drygt 10 procent till knappt 5 procent 2010–2012 kan sannolikt tillskrivas bolånetaket.

När nu utvecklingen åter är på väg åt andra hållet med snabbare ökning av hushållens skulder ökar behoven av att sätta in nya och skarpare åtgärder. En sådan åtgärd är att införa tvingande amorteringskrav på bolån. FI:s senaste bolånerapport visade att andelen hushåll som amorterar på sina bostadslån fortsätter att öka. En anledning till det är de riktlinjer om amortering som Bankföreningen gått ut med. Rapporten visade att amorteringsviljan är hög för hushåll med höga belåningsgrader. Problemet är att hushåll med belåningsgrader under 70 procent amorterar i betydligt mindre omfattning. Därför ser FI ett behov av att införa amorteringskrav för nya lån som ger belåningsgrader över 50 procent.

Tidigare under året gick FI ut med nyheten att ett tvingande amorteringskrav på nya lån ända ned till 50 procents belåningsgrad skulle införas från 1 augusti. Nu blir inte reglerna verklighet redan i år då remissvaren visade att det juridiska läget inte var helt okomplicerat och därför drogs förslaget tillbaka. Regeringen har dock nyligen kommit överens med allianspartierna om att försöka få till stånd en lagändring som möjliggör för FI att införa amorteringskravet. Om och när en sådan lag kan träda kraft är i dagsläget oklart men det lär inte ske inom det närmaste året. Det är dock troligt att spelreglerna på bolånemarknaden i framtiden kommer att se annorlunda ut på något sätt. Utöver amorteringskrav har även andra åtgärder varit uppe till diskussion. Bland förslagen finns exempelvis att slopa eller trappa ned på ränteavdragen samt att återinföra fastighetsskatten.

Etiketter