Metodbeskrivning Fastighetsförvaltningsindex

Syfte

Statistiska centralbyrån (SCB) tar på uppdrag av Fastighetsägarna MittNord fram ett Fastighetsförvaltningsindex uppdelat på:

• Bostäder
• Kontor och butiker

Syftet är att mäta förändringar i drift- och underhållskostnader för bostäder samt kontor och butiker. Indexet kan användas som en rättvis parameter vid reglering av sådana avtal.

Fastighetsförvaltningsindex beräknas årsvis i oktober.

Huvudgrupper och vikter för Fastighetsförvaltningsindex

Bostäder

Kontor och butiker

 Metod

Fastighetsförvaltningsindex är ett fastbasindex. Bastidpunkt är oktober 2016. Ett fastbasindex uppskattar prisförändringar jämfört med bastidpunkten.

Fastighetsförvaltningsindex är också ett faktorprisindex, det vill säga ett inputindex. Input är de produktionsfaktorer för drift- och underhållskostnader som fastighetsförvaltningen omfattar.

Enligt definitionen på ett faktorprisindex tas ingen hänsyn till produktivitetsutvecklingen som normalt har en fortgående kostnadsdämpande effekt på verksamheten. Det är för att i någon mån kompensera för produktivitetsutvecklingen som arbetslönerna beräknas utan löneglidning. Underlaget till kostnadsfördelningen för indexserien har erhållits från Fastighetsägarnas medlemsföretag.

Produktionsfaktorerna indelas i följande kostnadsslag: ränta, administration, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, värmeenergi, elenergi, vattenförbrukning, tillsyn och skötsel av fastighet, städning, renhållning och avfallshantering, reparationer och underhåll. Det är de sammanvägda kostnadsförändringarna som uppskattar prisförändringen.

Datainsamling och bearbetning

Uppgifter till Fastighetsförvaltningsindex insamlas årsvis. Uppgifterna skall avse förhållandena i oktober respektive år. Presentation av resultatet görs i slutet av mätmånaden oktober.

Datainsamlingen är en kombination av total- och urvalsundersökning. Merparten av uppgifterna hämtas från andra undersökningar på SCB. De personalkostnader som indirekt ingår i vissa kostnadsslag baseras på de förändringar som inträffar i gällande kollektivavtal och i sociala avgifter enligt lag och avtal. Detta innebär att endast de avtalsenliga löneförändringarna inräknas i Fastighetsförvaltningsindex.

Kvalitet

Det är vår uppfattning att undersökningen som helhet ger en för ändamålet god kvalitet.

Undersökningen omfattar alla väsentliga kostnadsslag för fastighetsförvaltning.

Omvärldsförändringar gör det nödvändigt att viktsystemet ses över med jämna mellanrum, då felaktiga vikter kan leda till att kostnadsförändringarna över- eller underskattas. SCB rekommenderar att vikterna ses över minst vart femte år.

Nästan alla undersökningar idag är behäftade med bortfall. Bortfallet beror på att uppgiftslämnare inte alls eller för sent lämnar in uppgifter till undersökningen. Vår erfarenhet från denna och liknande undersökningar, är att bortfallet är begränsat och inte har negativ inverkan på skattningen.

Bakgrund

Idag fungerar det främst så att hyror för bostäder upplåtna med hyresrätt läggs fast efter hyresförhandlingar mellan fastighetsägare och företrädare för hyresgästerna, hyresgästföreningen. Hyran, bruksvärdeshyran, läggs fast utifrån fastlagda principer i hyreslagen.

Standardkontrakten för kontor och butiker innehåller ofta att pris- och kostnadsförändringar regleras genom KPI, normalt 80 % eller 100 % av KPI-förändring mellan basår och aktuellt hyresår och med oktober indexet som mätpunkt. KPI mäter förändringar i hushållens kostnader genom att mäta prisförändringar i en fastställd varukorg. KPI mäter således inte prisförändringar för varor och tjänster som typiskt sett förknippas med ägande och förvaltning av kommersiella fastigheter.

I Finland beräknar och publicerar Statistikcentralen ett kostnadsindex för fastighetsunderhåll sedan många år. Fastighetsägarna Mittnord AB gav därför SCB i uppdrag att på ett motsvarande sätt utforma ett Fastighetsförvaltningsindex för Sverige. Syftet är att det kan utgöra en ersättning eller ett komplement till den nuvarande situationen där hyresförhandling och/eller KPI används.

Frågor om metodbeskrivningen

Stefan Pettersson

Telefon

010-479 42 63

E-post

stefan.pettersson@scb.se

Jana Kaarto

Telefon

010-479 45 93

E-post

jana.kaarto@scb.se